親から土地や実家を相続し、名義変更の手続きを進めようとしたとき、「登記を済ませれば、土地や建物のことはひとまず安心だ」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、以前に相続した不動産も対象となっています。
ただし、相続登記と、土地や建物の現在の状態を確認することは別の問題です。
相続登記を済ませても、土地の境界が分からない、建物の増築部分が登記されていない、すでに取り壊した建物の登記が残っているといった状況は、そのまま残る場合があります。
この記事では、相続登記を進める前後に確認しておきたい土地・建物の状態と、土地家屋調査士が関わる調査や登記について、宇和島市周辺の不動産を相続した方に向けて説明します。
相続登記を済ませれば、土地や建物の確認も終わりますか？
相続登記は、不動産の所有者に関する登記です。土地や建物の現況まで確認する手続きではありません。
不動産の登記には、大きく分けて次の2つの役割があります。
- 権利に関する登記：誰が所有者なのか、抵当権などの権利が設定されているかを記録するもの
- 表示に関する登記：土地の所在・地番・地目・地積や、建物の所在・種類・構造・床面積などを記録するもの
相続によって所有者が変わった場合の相続登記は、主に司法書士が取り扱う権利に関する登記です。
一方、土地の境界を調べたり、建物の現況を確認して表示に関する登記を行ったりすることは、土地家屋調査士の専門分野です。
例えば、亡くなった親から実家を相続し、司法書士に依頼して所有権の相続登記を済ませたとします。
その後、実家を売却しようとした際に、次のような問題が見つかることがあります。
- 土地の境界標が見当たらず、隣地との境界が分からない
- 登記されている建物の床面積と、現在の建物の状態が違う
- 敷地内にある古い倉庫の登記が確認できない
- 昔取り壊した建物の登記記録が残っている
こうした問題は、所有者の名義変更とは別に確認する必要があります。
もっとも、相続した不動産すべてについて、測量や現地調査が必要になるわけではありません。
相続後に売却や解体を予定しているのか、すでに登記と現況が一致しているのかなどによって、確認すべき内容は異なります。
相続登記の義務化で確認しておきたいこと
相続登記は原則として3年以内
法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、原則として、相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に相続した不動産で、相続登記が済んでいないものも対象です。
施行日前から不動産を相続で取得したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日が申請期限となります。
ただし、所有権を取得したことを知った時期や遺産分割の状況などによって、期限の考え方が異なる場合があります。
正当な理由なく申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。
詳しくは、法務省の相続登記の申請義務化に関する案内をご確認ください。
現況確認が終わらないと相続登記は進められない？
土地の境界が不明だったり、建物の現況に違いがあったりしても、それだけを理由に相続登記が進められないとは限りません。
相続登記は所有権に関する手続きであり、土地の境界確認や建物の現況調査を一律に先に終える必要があるわけではありません。
例えば、土地の境界標が見当たらない場合でも、登記記録などから対象となる土地を特定し、相続登記を進められます。
一方、登記記録にある建物が現在も存在するのか分からない場合や、相続の対象となる建物が登記されていない場合には、別の確認が必要になることがあります。
相続登記の申請期限が近い場合は、現況調査の完了を待つべきかどうかも含め、司法書士と相談しながら進めることが大切です。
相続した土地について確認したいこと
土地の境界は分かっていますか？
土地を相続した場合、登記記録に所在地や面積が記載されていても、現地の境界が明確になっているとは限りません。
例えば、次のような状況です。
- 境界杭や境界プレートが見当たらない
- 古い石垣やブロック塀が境界なのか分からない
- 隣地との境界について確認した記憶や資料がない
- 登記された面積と実際の土地の広さが違うように感じる
このような場合は、法務局に備え付けられた地図や地積測量図、過去の測量資料などを調べ、必要に応じて現地を確認します。
ただし、境界標が見当たらないからといって、直ちに境界が確定していないとは限りません。
過去に境界確認や測量が行われており、その資料が残っている場合もあります。
まずは既存資料を確認し、追加の調査や測量が必要かどうかを判断することが大切です。
相続した土地を売却する予定がある場合
土地を売却する場合には、売買の条件によって境界確認や測量を求められることがあります。
特に、土地の一部分だけを売却する場合には、土地を分けるための分筆登記が必要となるケースがあります。
一方、土地全体を売却する場合に、常に新たな測量が必要というわけではありません。
不動産会社から境界確認や測量について案内された場合は、何を確認する必要があるのか、既存資料を利用できるのかを整理すると、手続きの見通しを立てやすくなります。
相続した建物について確認したいこと
古い実家や倉庫が未登記になっていないか
古い建物では、現地に建物が存在していても、法務局に建物の登記記録がない場合があります。
固定資産税の納税通知書に建物が記載されていても、それだけで登記済みとは判断できません。
市区町村が固定資産税のために管理する家屋の情報と、法務局の登記記録は別のものだからです。
例えば、相続した敷地に母屋と倉庫があり、母屋だけが登記されている場合を考えてみましょう。
倉庫が独立した建物なのか、母屋の附属建物として扱われるのかなどによって、確認すべき内容が変わります。
現地の建物と登記記録を照合し、必要な手続きを検討します。
詳しくは、相続した建物が未登記だった方へでもご案内しています。
増築した部分が登記されていない場合
親が住んでいた実家について、過去に増築や改築が行われていることがあります。
例えば、登記記録には平家建と記載されているのに、現在は2階建てになっている場合です。
こうした場合には、建物の登記記録と現況が一致していない可能性があります。
増築によって床面積や構造などが変わった場合は、建物表題部変更登記が必要になります。
ただし、建物の修繕や内装工事など、すべての工事が登記変更の対象になるわけではありません。
現在の建物の状態と、工事によって何が変わったのかを確認する必要があります。
詳しくは、建物表題登記・増築後の登記をご検討の方へをご参照ください。
取り壊した建物の登記が残っていないか
相続した土地について調べていると、すでに取り壊された建物の登記が残っていることがあります。
例えば、親が数十年前に古い家を解体していたものの、建物滅失登記が行われていなかったケースです。
建物を解体しても、法務局の登記記録が自動的に閉鎖されるとは限りません。
このような場合は、建物が現存しないことや取壊しの経緯を調べ、建物滅失登記について検討します。
古い解体工事で、当時の解体業者や取壊し時期が分からない場合もあります。
その場合には、残っている資料や現地の状況などを確認しながら、必要な調査を進めます。
詳しくは、建物を取壊したあと、登記が残っている方へで説明しています。
相続不動産の現況確認は、何から始めればよいですか？
相続した土地や建物の状態が分からない場合は、最初から測量や登記申請を依頼するのではなく、手元の情報を整理するところから始める方法があります。
1. 登記記録を確認する
まず、相続した土地や建物の登記事項証明書などを確認します。
土地であれば、所在・地番・地目・地積など、建物であれば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを確認します。
あわせて、所有者の名義が誰になっているかも確認します。
2. 手元にある資料を整理する
参考になる資料には、次のようなものがあります。
- 固定資産税の納税通知書や課税明細書
- 古い土地の測量図や境界確認書
- 建物の図面や建築関係の書類
- 過去の増築・解体工事に関する資料
- 現在の土地や建物の写真
すべての資料が揃っていなくても、分かっている情報から確認を始められる場合があります。
なお、固定資産税の課税明細書に記載された情報と登記記録は、必ずしも一致するとは限りません。
3. 現地の状態と照らし合わせる
登記記録と手元の資料を確認したうえで、必要に応じて現地の状態を調べます。
土地であれば、境界標の有無や隣接地との状況などを確認します。
建物であれば、登記された建物が存在するか、未登記と思われる建物がないか、増築や取壊しが行われていないかなどを確認します。
ただし、現地を見ただけで土地の境界や建物の登記上の取扱いを判断できるとは限りません。
登記記録や過去の資料と照らし合わせることが重要です。
司法書士と土地家屋調査士、どちらに相談すればよいですか？
相続した不動産については、相談内容によって担当する専門家が異なります。
| 相談したい内容 | 主な相談先 | |—|—| | 相続による土地・建物の名義変更 | 司法書士 | | 相続登記に必要な書類や手続き | 司法書士 | | 土地の境界確認や測量 | 土地家屋調査士 | | 土地を分ける分筆登記 | 土地家屋調査士 | | 未登記建物の表題登記 | 土地家屋調査士 | | 増築などに伴う建物の表示変更 | 土地家屋調査士 | | 取壊した建物の滅失登記 | 土地家屋調査士 | | 相続税の申告や税務相談 | 税理士 | | 相続人間の紛争など法律上の争い | 弁護士 |
例えば、司法書士に相続登記を依頼した際、登記記録と建物の現況が一致しないことが分かった場合には、土地家屋調査士による調査が必要になることがあります。
反対に、土地家屋調査士が未登記建物の調査を行う中で、所有権に関する登記について司法書士との連携が必要になるケースもあります。
相続登記と現況調査のどちらを先に行うべきかは、不動産の状況や予定している手続きによって異なります。
すべての調査を終えてから相続登記をするという一律の順序ではなく、それぞれの手続きを整理することが大切です。
司法書士や税理士などの専門家が、相続手続きの途中で土地・建物の現況確認を必要とする場合にも、土地家屋調査士が調査を担当することがあります。
県外に住んでいて、宇和島の実家を確認できない場合は？
宇和島市周辺の土地や建物を相続したものの、県外で生活しているため、現地の状態を把握していないという方もいらっしゃると思います。
例えば、次のような状況です。
- 相続した実家を長年訪れていない
- 親が建物を増築したと聞いているが、詳しい内容が分からない
- 敷地内に古い倉庫や納屋がある
- 建物が取り壊されているかどうか分からない
- 売却を考えているが、土地の境界を確認したことがない
こうした場合は、最初から何度も現地を訪れるのではなく、所在地や手元資料、今後の予定を整理して相談する方法があります。
ただし、現地の状態については、資料だけでは判断できないこともあります。
必要な調査の内容や現地での立会いの要否については、不動産の状況に応じて確認することになります。
相談が必要になりやすいケース
相続した不動産について、次のような状況がある場合は、現況確認を検討するきっかけになります。
相続登記の対象となる建物が現存するか分からない
登記記録には建物があるものの、現在の状態が分からない場合です。
特に古い実家や空き家では、過去の取壊しや建て替えによって、現地と登記記録が一致していないことがあります。
実家を売却する予定がある
売却の準備段階で、土地の境界や建物の登記内容について確認を求められる場合があります。
売却に向けて何が必要なのかを早めに整理することで、後から追加調査が必要になった場合にも対応を検討しやすくなります。
相続した建物の増築や未登記が疑われる
建物の登記記録と現況が異なる場合や、敷地内に登記されていない建物があると思われる場合です。
現況を調べたうえで、登記の変更や新たな表題登記が必要かどうかを検討します。
司法書士から現況確認を勧められた
相続登記の準備中に、司法書士から建物の存在確認や表示に関する登記の調査を勧められることがあります。
このような場合は、相続登記に必要な確認事項と、土地家屋調査士が担当する調査内容を整理しながら進めることになります。
まとめ｜相続登記と土地・建物の現況確認は別の手続き
相続登記は、不動産の所有者を明らかにする大切な手続きです。
一方で、相続登記を済ませたからといって、土地の境界や建物の現在の状態まで確認されたことにはなりません。
相続した土地や建物については、次の点を整理しておくとよいでしょう。
- 登記記録の所有者名義はどうなっているか
- 土地の境界について確認できる資料があるか
- 現地にある建物と登記記録が一致しているか
- 未登記建物や、取壊し後も登記が残っている建物はないか
- 今後、売却・解体・保有のどれを予定しているか
すべての不動産について、現地調査や測量が必要になるわけではありません。現在分かっている情報と今後の予定に応じて、必要な確認を考えることが大切です。
兵頭栄次土地家屋調査士事務所では、愛媛県宇和島市周辺を中心に、相続した土地・建物の現況確認、土地の境界確認、建物の表示に関する登記などのご相談をお受けしています。
県外にお住まいの方や、相続登記を担当されている司法書士などの専門家からのご相談についても、不動産の所在地や現在分かっている状況をお聞きしながら、必要な調査内容を整理します。
参考資料
相続登記の義務化や土地家屋調査士の業務については、以下の公的機関・専門職団体の資料を参考にしています。
相続登記の申請義務、申請期限、過料、施行前に発生した相続の取扱いが掲載されています。
相続登記の申請義務を簡易に履行するための「相続人申告登記」について説明されています。相続登記そのものを完了させる制度ではなく、遺産分割後には別途登記が必要となる場合があります。
土地の境界確認、建物の新築・増築・取壊しに伴う登記など、土地家屋調査士の業務に関係する内容が説明されています。
引用元
- ニュースタイトル：〈幸齢社会〉 相続登記は義務。あなたの土地は大丈夫？
- 発信元：聖教電子版（seikyoonline.com）
- URL：参考記事
- 公開日：2026年6月24日
※引用元の記事は会員限定記事です。本記事では公開されているタイトル・導入部分を確認し、相続登記の制度については法務省の資料を、土地・建物の現況確認については専門職団体の資料を参考に独自に解説しています。ニュース本文の転載や未閲覧部分の要約は行っていません。