親や親族から土地を相続したものの、
「土地がある場所はだいたい分かるけれど、地番が分からない」 「登記名義が今どうなっているのか分からない」 「地番は分かるけれど、現地でどこからどこまでなのか分からない」
ということがあります。
特に、県外に住んでいて宇和島市周辺の土地を相続した場合は、現地をすぐ確認できず、何から調べればよいか迷うこともあると思います。
このような場合は、最初から境界を決めようとするのではなく、「どの土地なのか」「登記ではどうなっているのか」「現地と登記資料がどう対応しているのか」を順番に整理していくことが大切です。
相続した土地がよく分からないときは、何から調べればいい？
まず確認したいのは、次の3つです。
- 相続した土地を特定できているか
- 登記記録がどうなっているか
- 登記資料と現地の状況が合っているか
この3つは似ているようで、それぞれ別の問題です。
たとえば、「昔から○○地区に田んぼがあると聞いている」という情報だけでは、登記上どの土地なのかを特定できないことがあります。
反対に、地番や登記記録が分かっていても、現地へ行くと「どこからどこまでがその土地なのか分からない」ということもあります。
そのため、手元にある情報の量によって確認の順番が変わります。
「場所は分かるけれど、地番や登記が分からない」場合
住所と土地の地番は、同じとは限りません。
実家の近くにある土地など、場所は分かっていても地番を知らない場合は、まず土地を登記上特定するための情報を集めます。
手元に次のような資料があれば、確認の手がかりになります。
- 固定資産税の納税通知書や課税明細書
- 権利証や登記識別情報に関する書面
- 過去の売買契約書
- 遺産分割に関する資料
- 古い公図や測量図
- 親族から聞いている土地の場所や呼び名
資料がすべてそろっていなくても、所在地や所有者として考えられる人の情報などから調査を進められる場合があります。
また、2026年2月2日からは法務局の「所有不動産記録証明制度」が始まっています。これは、一定の検索条件に基づき、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化した証明書を取得できる制度です。相続人が、亡くなった方名義の不動産を把握する際の手がかりになります。
参考 所有不動産記録証明制度について 参考記事
ただし、法務省も案内しているとおり、検索条件と異なる氏名や住所で登記されている不動産などは一覧に含まれない場合があります。そのため、証明書だけで相続不動産の確認がすべて終わるとは限りません。
「登記は分かるけれど、現地の範囲が分からない」場合
地番や登記事項証明書が分かっていても、現地で土地の範囲がすぐ分かるとは限りません。
土地について確認するときは、登記事項証明書だけでなく、
- 法務局に備え付けられている地図や公図
- 地積測量図
- 過去の測量資料
- 現地に残っている境界標
- 塀、擁壁、水路、道路など周囲の状況
といった資料や現地の状況を照らし合わせていきます。
公図などに土地の形が描かれていても、それだけを見て現地の境界位置を判断できるとは限りません。
特に地図が古いままの土地では、登記資料と現在の利用状況を確認したうえで、さらに調査が必要になることがあります。
「境界標があるから、そこが境界」とは限らないこともあります
現地にコンクリート杭や金属鋲などが残っていると、「ここが境界だろう」と考えやすいところです。
もちろん重要な手がかりですが、境界標があるという理由だけで、その位置を現在確認すべき境界と判断できるとは限りません。
設置された経緯や過去の測量資料、登記所にある資料、周囲の土地との関係なども確認する必要があります。
逆に、境界標が見当たらないからといって、すぐに境界が分からない土地と決まるわけでもありません。
現地と資料の両方を見ることが重要です。
相続登記と土地の現況確認は、同じ手続ではありません
相続した土地については、「名義をどうするか」と「土地が現地でどうなっているか」を分けて考えると整理しやすくなります。
相続による所有権の名義変更は、司法書士が取り扱う代表的な業務です。
一方、土地家屋調査士は、土地や建物の現況を調査・測量し、土地の筆界の確認や分筆など、不動産の表示に関する登記を扱う専門家です。
そのため、
「相続登記をしたいが、どの土地なのか整理できていない」
「相続した土地を売却する予定だが、現地の範囲がよく分からない」
「登記資料と現地の形が合っているのか確認したい」
といった場合には、相続登記だけでなく、土地の現況について確認が必要になることがあります。
相続した土地を売却・分筆する予定なら、早めの確認が役立つことがあります
相続した土地を当面そのまま所有するのであれば、境界確認を直ちに行う必要がないケースもあります。
一方で、
- 土地を売却したい
- 土地の一部だけを分けたい
- 隣地との境界が分からない
- 古い塀や擁壁が境界付近にある
- 相続した土地の一部を利用したい
といった予定がある場合は、早い段階で現況と登記資料を確認しておくと、その後に必要となる調査を整理しやすくなります。
土地を分けて登記する「土地分筆登記」では、周囲の所有者との境界の確認や測量が必要になるため、時間を要する場合がほとんどです。
売却や土地利用の日程が決まってから初めて調べるより、予定が分かった段階で早めに確認を始めることをおすすめしています。
県外から宇和島市周辺の土地を相続した場合
県外に住んでいると、
「まず宇和島まで行かないと何も分からないのでは」
と思われるかもしれません。
しかし、最初の段階では、手元の資料や登記情報などから整理できることもあります。
たとえば、
- 土地のおおよその場所
- 亡くなった方の氏名
- 固定資産税関係の資料
- 地番が書かれた書類
- 相続後に土地をどうしたいか
などが分かれば、何を追加で確認する必要があるかを整理しやすくなります。
宇和島市、鬼北町、松野町、愛南町の不動産登記については、松山地方法務局宇和島支局が管轄しています。
現地確認が必要かどうかも含め、最初からすべての資料をそろえて判断する必要はありません。
土地家屋調査士へ相談した方がよいのはどんなとき？
次のような場合は、土地について一度整理してみるとよいでしょう。
相続した土地がどこにあるのか正確に分からない
親から土地があると聞いていたものの、地番や正確な場所が分からないケースです。
まず資料や登記情報から対象となる土地を整理します。
登記上の土地は分かるが、現地の範囲が分からない
地番は分かっていても、現地で境界標が見つからなかったり、どの塀までが自分の土地なのか分からなかったりするケースです。
登記資料と現地状況を照合していく必要があります。
売却や分筆を考えている
売却や土地分筆を予定している場合は、境界の状況がその後の手続に関係することがあります。
予定が決まった段階で確認を始めると、必要な調査を整理しやすくなります。
登記と現地が合っているのか不安がある
古い土地では、現在の道路、塀、建物などと、手元の図面から受ける印象が一致しないことがあります。
資料だけで判断せず、現地を含めて確認することが大切です。
まとめ
相続した土地について、
「場所は知っているが地番が分からない」 「登記は分かるが現地の範囲が分からない」 「境界がどこなのか分からない」
という場合は、すべて同じ問題ではありません。
まず、
- 対象となる土地を特定する
- 登記記録や図面を確認する
- 必要に応じて現地と照らし合わせる
という順番で整理すると、次に何を確認すべきかが見えやすくなります。
兵頭栄次土地家屋調査士事務所では、宇和島市周辺を中心に、相続した土地の現況確認や土地境界確認、土地分筆登記などについてご相談をお受けしています。
県外にお住まいで、宇和島市周辺の土地について「何が分からないのかも整理できていない」という段階でも、まずは分かる範囲の情報から確認を始められる場合があります。
引用元
- ニュースタイトル: 所有者不明土地対策と適正利用に向けた国の審議が再開、土地政策の転換点を注視 – liv-plus.jp
- 発信元: liv-plus.jp
- URL: 参考記事
- 公開日: 2026-10-05T09:07:18+00:00