\ “` # 遠方の実家や空き家を相続したら？現地へ行く前に確認したいことと、現地で調べるポイント
県外に住んでいて、宇和島市周辺の実家や空き家を相続したものの、最近は現地を訪れていない。
「建物が今どうなっているのか分からない」 「登記の書類はあるけれど、実際の建物と合っているのだろうか」 「売却や解体を考えているが、何から始めればよいのか分からない」
このような状況では、最初から売却や解体の手続を進めるのではなく、手元の資料で分かることと、現地で確認しなければ分からないことを分けて整理するのがよいでしょう。
相続した不動産については、もし遠方に住んでいても、登記記録などの資料を取得して確認を始める方法があります。
一方、建物が現在も存在するか、登記されていない増築部分があるか、土地の境界がどこにあるかといったことは、資料だけでは判断できない場合があります。
この記事では、宇和島市周辺の実家や空き家を相続した方に向けて、現地へ行く前の準備と、現地で確認しておきたいポイントを説明します。
遠方で相続した実家は、現地へ行く前に何を確認すればよい？
まずは、相続した土地と建物について、所在地、登記の状況、手元に残っている資料を整理することから始めます。
現地へ行く日程を決める前に確認できる情報もあります。
1. 固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認する
固定資産税の納税通知書や課税明細書には、土地の所在地や地番、建物の所在地、床面積などが記載されていることがあります。
これらは、相続した不動産の内容を整理する手がかりになります。
例えば、実家の敷地が一つの土地だと思っていても、課税明細書には複数の地番が記載されていることがあります。
また、母屋とは別に、車庫や物置などが記載されている場合もあります。
ただし、固定資産税の課税情報と法務局の登記情報は別のものです。
固定資産税が課税されていても、建物が登記されているとは限りません。
課税明細書は不動産を把握するための資料として利用し、登記の有無は別途確認する必要があります。
2. 土地と建物の登記記録を確認する
法務局で取得する登記事項証明書には、土地や建物について登記されている事項が記載されています。
土地であれば、所在、地番、地目、地積などを確認できます。
建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。
ここで注意したいのは、土地の登記と建物の登記は別々に管理されているという点です。
土地の登記事項証明書が取得できても、その土地に建っている建物の登記まで確認できたことにはなりません。
古い実家の場合、土地は登記されているものの、建物は未登記ということも考えられます。
また、登記記録に記載されている床面積と、実際の建物の広さが異なっている場合もあります。
登記事項証明書や図面証明書については、法務局のオンライン請求を利用し、郵送で受け取る方法も案内されています。
参考：法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
3. 古い図面や建築関係の書類を探す
実家に関係する書類が手元に残っていれば、確認しておくと役立つことがあります。
例えば、次のような資料です。
- 建物の建築確認関係書類
- 建物の設計図や間取り図
- 過去の増築・改築に関する資料
- 土地の測量図や境界確認に関する書類
- 不動産を購入した際の契約書類
- 過去に撮影された建物や敷地の写真
古い建物では、建築当時の書類が残っていない場合もあります。
書類が見つからないからといって、現況確認を諦める必要はありません。
まずは残っている資料を整理し、不足している情報を把握することが大切です。
現地では何を確認してもらえばよい？
登記記録や課税資料がそろっていても、それだけで現在の不動産の状態が分かるわけではありません。
現地確認では、書類に記載されている内容と、実際の土地・建物の状態が一致しているかを確認することが重要になります。
建物が登記記録どおりに存在しているか
まず、登記されている建物が現在も存在しているかを確認します。
例えば、次のような状況が考えられます。
- 登記上は建物があるが、現地ではすでに取り壊されている
- 母屋は残っているが、登記されていた附属建物がなくなっている
- 登記された建物とは別に、車庫や物置が建っている
- 建物を増築しているが、登記には反映されていない
こうした違いが見つかった場合、建物の状況や登記記録を詳しく調べたうえで、必要な手続を検討します。
登記されている建物が全部取り壊されていた場合は、建物滅失登記が関係することがあります。また、登記されていない建物が現存する場合は、その建物の状況や所有関係などを調べ、建物表題登記の必要性を検討します。
一方、増築や附属建物の変更などについては、既存の登記内容との関係から、建物表題部変更登記などを検討することになります。
現地の状況だけで手続を決めるのではなく、登記記録と照らし合わせることが大切です。
土地の範囲や境界が分かるか
実家の敷地についても、確認しておきたい点があります。
例えば、庭と隣地の間に塀があっても、その塀が登記上の土地の境界と一致しているとは限りません。
また、昔から利用している敷地が複数の土地に分かれている場合や、境界を示す杭などが見当たらない場合もあります。
現地では、境界標の有無、塀や擁壁の位置、隣接地との利用状況などを確認することが考えられます。
ただし、現地の見た目だけで土地の境界が確定するわけではありません。
土地の境界を詳しく調べるには、法務局に備え付けられた地図や地積測量図、過去の測量資料などを確認し、必要に応じて測量や隣接所有者との境界確認を検討します。
建物の安全性や管理状態は別の確認が必要
空き家の場合、屋根の破損、雨漏り、倒木、建物の傾きなども気になるところです。
ただし、建物の安全性の診断や修繕の必要性の判断は、登記のための現況調査とは目的が異なります。
建物の劣化や構造上の問題を詳しく確認したい場合は、建築士や建物リフォーム業者などへの相談を検討します。
土地家屋調査士が行う登記・測量に関する確認と、建物の安全性に関する調査は分けて考える必要があります。
現地と登記が違っていたら、手続が必要になる？
現地と登記記録に違いが見つかっても、すべて同じ手続になるわけではありません。
違いの内容によって、確認する資料や必要になる登記が異なります。
ケース1：すでに建物が取り壊されていた
例えば、相続した土地について調べたところ、亡くなった親名義の建物の登記記録が残っていたとします。
しかし、現地を確認すると建物はすでに取り壊され、土地だけになっていました。
このような場合は、建物の取壊し時期や登記記録などを確認し、建物滅失登記を検討することになります。
古い取壊しで解体業者の書類が残っていない場合は、確認可能な資料や現地の状況を整理する必要があります。
詳しくは、建物を取壊したあと、登記が残っている方へをご覧ください。
ケース2：建物はあるのに登記が見つからない
相続した実家について、固定資産税の課税明細書には建物が記載されているものの、法務局で建物の登記記録が確認できない場合があります。
このような場合は、建物が未登記である可能性を含めて調査します。
未登記であることが確認された場合には、建物表題登記が関係することがあります。
建物の建築年月日や所有関係、構造、床面積などを確認する必要があるため、古い資料が残っているかどうかも重要になります。
詳しくは、相続した建物が未登記だった方へをご覧ください。
ケース3：登記された床面積と実際の建物が違う
昔の増築が登記に反映されていないケースも考えられます。
例えば、登記記録では平家建てとなっているのに、現地では二階部分が増築されていたという場合です。
このようなときは、増築の時期や内容、既存の登記記録などを調べ、建物表題部変更登記の必要性を検討します。
ただし、床面積の違いが見つかったからといって、直ちに増築によるものとは限りません。
登記上の床面積の算定方法なども踏まえ、実際に何が異なっているのかを確認します。
詳しくは、建物表題登記・増築後の登記をご検討の方へをご覧ください。
ケース4：土地の境界が分からない
実家を売却する予定があり、敷地の境界がはっきりしない場合には、土地境界確認や測量が必要になることがあります。
売却に際して測量が求められるかどうかは、土地の状況や売買条件などによって異なります。
また、相続した土地の一部だけを売却する場合には、土地の地番を分ける土地分筆登記が必要となることもあります。
境界標が見当たらない場合や、古い測量資料と現地の状況が一致しない場合は、売却を進める前に確認しておくと、必要な調査を整理しやすくなります。
相続登記と現況確認は、どちらを先に進めればよい？
相続登記と不動産の現況確認は、目的の異なる手続です。
相続登記は、不動産の所有者が相続によって変わったことを登記記録に反映する手続です。
一方、現況確認は、土地や建物が現在どのような状態にあるか、登記記録と一致しているかなどを調べるものです。
現況確認が終わっていないことだけを理由に、相続登記を後回しにするのは適切とはいえません。
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
制度開始前の相続も対象となります。2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日が申請期限です。
また、遺産分割が成立した場合には、成立日から3年以内に、その内容を反映する登記の申請義務が生じることがあります。
相続の時期や遺産分割の状況によって申請期限が異なるため、個別の事情に応じて確認することが大切です。
詳しくは、法務省「相続登記の申請義務化について」をご参照ください。
相続登記の進め方については司法書士に相談し、建物の未登記や土地の境界などが気になる場合は、土地家屋調査士への相談を組み合わせることが考えられます。
遠方に住んでいる場合、誰に何を相談すればよい？
相続した不動産については、相談したい内容によって専門家の役割が異なります。
土地家屋調査士に相談すること
土地家屋調査士は、土地や建物の調査・測量、表示に関する登記などを扱う専門家です。
相続不動産については、例えば次のような相談が考えられます。
- 登記された建物が現在も存在するか確認したい
- 未登記の建物があるか調べたい
- 増築部分が登記に反映されているか確認したい
- 相続した土地の境界について調べたい
- 土地の一部を売却するために分筆を検討したい
相談内容によって、資料調査だけで判断できる部分と、現地調査や測量を伴う部分があります。
司法書士・税理士に相談すること
相続による土地や建物の名義変更、所有権に関する登記については、司法書士が相談先となります。
相続税や不動産売却に伴う税金については、税理士への相談が考えられます。
相続した不動産を売却する場合には、登記、境界、税金など複数の確認が必要になることもあります。
それぞれの専門家が扱う業務を区別しながら進めることが大切です。
現地へ行けないとき、相談前に整理しておきたいこと
遠方に住んでいる場合、すべての資料をそろえてから相談しようとすると、準備が進まないことがあります。
最初は、分かっている情報だけでも整理しておくとよいでしょう。
相談前の確認項目
- 実家や土地がある市町村と所在地
- 相続した時期と、現在の登記名義について分かっていること
- 固定資産税の納税通知書や課税明細書の有無
- 建物を最後に確認した時期
- 増築や解体をした記憶があるか
- 土地や建物の登記記録を取得したことがあるか
- 今後、売却・解体・保有のどれを考えているか
例えば、「宇和島市にある親の実家を相続したが、10年以上現地へ行っておらず、登記の状況も分からない」という段階でも、相談したい内容を整理する出発点になります。
また、親族や近隣の方から建物の近況を聞いている場合は、その情報も手がかりになります。
ただし、伝聞や古い写真だけでは現在の建物の状態を判断できないことがあります。
現地調査が必要かどうかは、相談の目的と手元の資料を踏まえて検討します。
まとめ｜遠方の相続不動産は、資料と現地の違いを整理することから
宇和島市周辺の実家や空き家を遠方で相続した場合、最初から売却や解体の方針を決める必要はありません。
まず、固定資産税の資料や登記記録などから、相続した土地と建物の情報を整理します。
そのうえで、建物が登記どおりに存在しているか、増築や未登記の建物がないか、土地の境界に確認すべき点がないかなど、現地で調べる内容を考えます。
大切なのは、書類で確認できることと、現地を見なければ判断できないことを分けることです。
兵頭栄次土地家屋調査士事務所では、宇和島市周辺の相続不動産について、建物の登記状況や土地の境界などに関するご相談をお受けしています。
県外にお住まいで、相続した実家の状態が分からない場合も、まずは所在地と現在分かっている状況をお知らせください。
相談内容を確認したうえで、必要な資料や今後の調査についてご案内します。
参考資料
- 法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
- 登記事項証明書や地図・図面証明書のオンライン交付請求、郵送受取の方法が案内されています。
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 相続登記の申請義務、期限、施行前の相続に関する経過措置について説明されています。
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
- 相続登記の義務化や関連制度についての参考資料です。
引用元
- ニュースタイトル： 相続した空き家、何から始める？ 相続登記義務化・管理課題に対応する無料診断ツール「相続した空き家 はじめてガイド」を空き家のミカタが公開
- 発信元： 産経ニュース
- URL： 参考記事
- 公開日： 2026年9月29日
※この記事は、上記ニュースをきっかけとして、遠方に住む相続人が土地・建物の登記や現況を確認する際の考え方を独自に整理したものです。ニュース本文の転載や要約を目的としたものではありません。 “`